两大巨头准备抢跑了
编辑 | 曹蓓
地产的春天可能比预想中来得更早。
今年碧桂园半年度业绩会时，碧桂园总裁莫斌还说“明年6月或可恢复”。但12月2号碧桂园的月度管理会议上，杨国强一锤定音：“地产的曙光已经显现。”
预期的变化，可能需要长达数月，但也可能发生在短短几天。
此前对拐点的到来仍显谨慎的市场，随着监管支持融资的“第三支箭”加速放出，并在久旱的房企中迅速起效，而开朗许多。
自11月28日证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施以来，房企融资的意愿空前强烈。
《凤凰WEEKLY地产》初步统计，一周多的时间里，A股已经有世茂股份、万科、华夏幸福、格力地产、招商蛇口、华发股份、嘉凯城、金科股份、绿地控股等共17家上市房企或涉房企业，发布再融资计划。
除了陆家嘴、格力地产、招商蛇口筹划资产重组，其余大多数是向多个特定投资人定增。
上周末万科和机构的一场小范围沟通会上，董秘朱旭表示希望做成监管落地融资的第一单。根据流传出的简要会议记录，朱旭称此为“追求速度方案”，选择比较简单的直接增发，不需要找资产包。
内房股也没有闲着，趁着这股“东风”，碧桂园、建发国际集团公告配股计划。碧桂园已是今年第三次配股，加上今年7月和11月的配股，股权融资净额共计约114亿港元。
更意味深长的是，万科朱旭在上周末的沟通会上表示：“重新开始重视开发业务并积极获取土地。”
政策的红利潮中，龙头企业已经在准备抢跑了。
一扫阴霾
监管的意图在金融“16条”发布时，已经很明确：亲自上阵指导金融机构怎么为房地产纾困，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求，既有应对购房者的贷款展期，还有延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，甚至还有对房企发债进行信用支持。
“这是自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，政策力度最大、措施最为具体的一次。”中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成称。
不过，比起资本市场的欢欣鼓舞，开发商们面对金融“16条”，以及之后放开的银行保函置换预售金，态度普遍是比较冷静的。
有多名主流开发商的内部人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，这些融资方式想做成并没有那么容易。例如中债增需要资质好的抵押物，银行开保函不仅挑客户，还可能需要全额存款。
“第一支箭”银行信贷融资打开，“第二支箭”债券融资支持，都不如“第三支箭”重启股权融资来得激动人心。
最直接的原因是，股权融资来的钱是不用还本付息的。换句话说，股权融资不会直接增加房企负债规模。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“第三支箭”相比“第一第二支箭”具有独特优势。而这支箭的加速发出，在国泰君安看来，是“超预期”的。
这样的超预期，让销售额排行全国第一和第二的碧桂园和万科，都按捺不住欣喜。
第三支箭正式宣布几天后，12月2日碧桂园的内部会议上，碧桂园董事局主席杨国强对全体员工说：“地产的曙光已经显现。”
这样的表态，比半年前乐观了许多。今年8月的半年度业绩会上，碧桂园总裁莫斌说，预算已经做到了明年的6月，并预测大概率到明年6月才能恢复到健康发展的阶段。
碧桂园的内部会议后两天，万科在北京内部交流会的会议纪要流出，仅仅是文字，也能读出字里行间拨云见日般的开朗。“这次交流首先释放一个非常积极的信号，开始改头换面。”朱旭对机构称，“股权融资方案出来的话，还需要和市场有新一轮的沟通。”
龙头抢跑
乐观的同时，中国房地产行业的两大巨头似乎已经做好了起跑的准备。
从去年下半年开始，碧桂园就调整了投资策略和投资强度，今年上半年仅拿了9个项目，权益地价约61亿元。
而截至今年上半年，碧桂园手上的可动用现金余额约1479.8亿元，其中受限制现金仅244.9亿元。再加上今年三次配股而来的114亿港元，碧桂园的“子弹”是不少的。
碧桂园也许正在伺机而动。
“新形势下要积极努力想办法提升市场占有率。要用发展的眼光看待问题，以前做不到的，今天有可能做到。今天做不到的，以后也有可能做到。”杨国强在内部会议上如此表态。
从收缩投资到提升市场占有率，可以明显看出碧桂园的心态转向。
万科也站在了起跑线上。
朱旭在和机构的沟通会上透露：重新开始重视开发业务并积极获取土地。朱旭介绍，近日上海区域首席合伙人、主做开发业务的张海升任公司联席总裁，就是表明万科现在开始要主动拿地；对住宅开发业务也不像之前的收缩发展，需要有一个健康正向的增长。
12月2日，万科在内部发文宣布张海、朱保全出任联席总裁，张海是万科开发经营本部的负责人，朱保全是万科物业“万物云”的董事长。有业内人士分析，万科一向不是“因人设岗”，而是“因事设岗”，联席总裁模式有助于万科从组织上形成更强的统筹力。
万科在沟通会上没有把话说得太满。朱旭没有表明正向增长的规模，仅透露可能有代建和小股操盘，不会完全通过纯开发规模去完成。
之所以这么果断地重启积极拿地，万科有自己的预测。朱旭称，积极拿地不需要等到股权融资做完才开始，因为万科觉得后期需求端的政策可能出得会比较多。
“对需求端的政策非常乐观，后面可能会有很多现在没有的工具：按揭抵各种费用、首付比例的降低、限购的取消等。”流传出的会议记录显示。
各大主流研究机构也持有类似的判断，国信证券认为：“后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。”平安证券称：“我们认为短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端，预计需求端政策有望进一步宽松。”
“回顾历史，行业在受到股权融资放开的政策刺激后，也会同时迎来较大幅度的上涨。”东吴证券在最新的报告中称。